《民法典》关于房产部分的新规定 与每个人息息相关

2020年5月28日15时08分,十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》(以下称之为《民法典》),并且自2021年1月1日起施行,宣告中国“民法典时代”正式到来。

这部民事权利的“宣言书”将物权法,合同法,担保法,婚姻法,收养法,继承法,侵权责任法等全部串联打通,无论在哪个人生阶段,《民法典》都会“全时保护”你的人身权利和财产权利。而其中关于房地产的部分篇幅不短,那么《民法典》对房产部分有什么重要规定呢?我们来看看~

买卖租赁

房屋买卖租赁能否在接受服务之后避开中介交费?

不能。

《民法典》第965条规定:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人只直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

解析:如果您委托了中介机构,接受中介人的服务后,利用他们提供的信息源,认识了买家、卖家或承租人,事后订立了合同成交的,不好意思,您还得把中介费给人补上。这其中有两个信息传达给我们:第一,如果我们将来买卖房屋和租赁打算找中介,在委托之前就要考虑清楚,将来这笔中介费是一定要付的;第二,这条规定对整个中介行业(包括其他中介行业)来说是一个有利的保护和促进,这会让中介行业的发展更加规范、健康。

居住使用

小区公共车位和电梯内广告牌等收益归谁?

扣除合理成本之后,属于业主共有。业主共有部分的经营与收益情况,物业应以合理方式向业主公开。

《民法典》第274条规定:建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

第275条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

第282条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

第943条规定,物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

解析:我们可以理解为物业服务企业通过业主共有部分产生的收入在扣除成本之后是属于业主共有,并且包括这部分收入的使用情况在内的诸多事项,物业服务企业均要向业主委员会报告。这些规定明确了哪些归业主共有、明确了业主权利和物业的义务,物业服务企业的服务将会变得透明化,这对物业服务行业的发展是一个很好的促进;对业主而言,所享受的物业服务也将更上一层楼。

产权到期

70年住宅建设用地使用权到期后怎么办?

自动续期。

《民法典》第359条规定:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

解析:目前我们国家的房子,由于开发商在开发土地前,都缴纳了出让金,一般住宅的土地出让金是70年,也就是我们说的房子的产权70年,实际是土地的使用权是70年。但是到期之后大家都不必惊慌,在产权到期后将自动续期;但是这条款的后面还有半句话大家要注意,续期的时候可能是要交费的,到时候需要依照法律、行政法规的规定办理。

关于继承

老人立下遗嘱,房子由儿子继承,但希望照顾他多年、无子女无房产的保姆继续居住,可以怎么做?

可以以遗嘱的方式为保姆设立居住权并办理登记。

《民法典》增加规定“居住权”这一新型用益物权,明确居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定的生活居住需要。

《民法典》第360条规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第367条规定,设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

第368条规定,居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第369条规定,居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第370条规定,居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第371条规定,以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

解析:“居住权”是一种新型用益物权,可以理解为房子本身不是居住权人的,但是拥有居住权的人可以住。

老人生前先后立了多份遗嘱,内容不同,应该以哪份遗嘱为准?

以最后的遗嘱为准。

《民法典》第一千一百四十二条规定,遗嘱人可以撤回、变更自己所立的遗嘱。立遗嘱后,遗嘱人实施与遗嘱内容相反的民事法律行为的,视为对遗嘱相关内容的撤回。立有数份遗嘱,内容相抵触的,以最后的遗嘱为准。

解析:目前立多份遗嘱的情况并不少见,但是有一些的内容相抵触,这时候要以最后的遗嘱为准,当然遗嘱人也可以撤回、变更自己所立的遗嘱。

民法典还明确了建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。禁止物业服务人采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

此外,《民法典》回应地面塌陷伤人问题,规定建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的,由建设单位与施工单位承担连带责任,并对因他人原因导致倒塌、塌陷的侵权责任作出了规定。

《民法典》对于房地产的篇幅很多,涉及的细节也很全全面,以上部分的解析仅是对大家比较关心和影响比较广泛的部分,民法典虽然不是必修课,但还是推荐大家研读,相信大家看完后,会有一个更新的认识。